Der Traum von einer eigenen Immobilie in Dubai, der glitzernden Metropole der Superlative, ist für Ausländer längst keine ferne Vision mehr. Dank fortschrittlicher Gesetze und einem boomenden Markt hat sich Dubai zu einem globalen Hotspot für Immobilieninvestoren entwickelt. Doch wie genau funktioniert der Kaufprozess für Nicht-Einheimische? Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind zu beachten und welche Kosten kommen auf Sie zu? Dieser umfassende Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess und bereitet Sie optimal auf Ihr Immobilieninvestment im Jahr 2026 vor.
Grundlagen: Freehold vs. Leasehold
Die wichtigste Grundlage für ausländische Immobilienkäufer in Dubai ist die Unterscheidung zwischen „Freehold“ und „Leasehold“. Im Jahr 2002 wurde ein Gesetz erlassen, das es Ausländern erlaubt, in bestimmten, ausgewiesenen Zonen, den sogenannten Freehold Areas, uneingeschränktes Eigentum an Immobilien zu erwerben. Das bedeutet, Sie kaufen nicht nur das Gebäude, sondern auch das dazugehörige Land und können die Immobilie vererben, verkaufen oder vermieten. Dieses Recht ist im Grundbuch des Dubai Land Department (DLD) eingetragen und bietet Ihnen maximale Sicherheit.
Zu den beliebtesten Freehold Areas gehören unter anderem:
- Dubai Marina
- Palm Jumeirah
- Downtown Dubai (rund um den Burj Khalifa)
- Jumeirah Lake Towers (JLT)
- Business Bay
- Arabian Ranches
- Emirates Hills
Im Gegensatz dazu steht das Leasehold-Modell, bei dem Sie lediglich das Recht erwerben, eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum – typischerweise bis zu 99 Jahre – zu nutzen. Nach Ablauf dieses Zeitraums fällt die Immobilie an den ursprünglichen Eigentümer zurück. Für die meisten ausländischen Investoren ist der Freehold-Kauf die mit Abstand attraktivste und sicherste Option.
Der Kaufprozess: Schritt für Schritt zum Eigentum
Der Kaufprozess in Dubai ist transparent, standardisiert und auf die Sicherheit beider Parteien – Käufer und Verkäufer – ausgelegt. Er lässt sich in mehrere klare Phasen unterteilen.
Schritt 1: Die richtige Immobilie finden
Zunächst müssen Sie sich entscheiden, ob Sie in eine Off-Plan-Immobilie oder eine Bestandsimmobilie (Secondary Market) investieren möchten. Off-Plan-Projekte sind Immobilien, die sich noch in der Planungs- oder Bauphase befinden. Sie locken oft mit attraktiven Preisen, flexiblen Zahlungsplänen direkt vom Bauträger und dem Reiz, der erste Bewohner zu sein. Bestandsimmobilien hingegen können sofort besichtigt, bezogen oder vermietet werden.
Ein professioneller und vertrauenswürdiger Immobilienmakler, wie Ostermair & Partner, ist in dieser Phase unerlässlich. Wir verstehen Ihre Wünsche, kennen den Markt bis ins Detail und präsentieren Ihnen nur Objekte, die wirklich zu Ihren Zielen passen – sei es als Eigenheim oder als renditestarke Kapitalanlage.
Schritt 2: Die Kaufvereinbarung (MOU / Form F)
Sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, wird eine formelle Kaufvereinbarung aufgesetzt. Bei Bestandsimmobilien ist dies das sogenannte „Memorandum of Understanding“ (MOU), das oft als „Form F“ bezeichnet wird. Dieses vom DLD standardisierte Dokument hält alle wesentlichen Punkte fest: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Namen der Vertragsparteien und den voraussichtlichen Termin für die Eigentumsübertragung. Mit der Unterzeichnung wird in der Regel eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises fällig, die treuhänderisch beim registrierten Makler hinterlegt wird.
Schritt 3: Das No Objection Certificate (NOC)
Der nächste Schritt ist die Einholung des „No Objection Certificate“ (NOC) vom Bauträger der Immobilie. Mit diesem Dokument bestätigt der Bauträger, dass der Verkäufer alle seine finanziellen Verpflichtungen (z.B. Servicegebühren) erfüllt hat und keine Einwände gegen den Verkauf bestehen. Für die Ausstellung des NOC wird eine Verwaltungsgebühr fällig, die in der Regel zwischen 500 und 5.000 AED liegt.
Schritt 4: Die Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department (DLD)
Der finale Akt des Kaufs findet im Büro des Dubai Land Department (DLD) statt. Käufer und Verkäufer (oder ihre bevollmächtigten Vertreter) treffen sich hier, um die Eigentumsübertragung offiziell abzuschließen. Der Käufer leistet die Restzahlung des Kaufpreises, meist in Form eines bankbestätigten Schecks. Im Gegenzug werden die neuen Eigentumsurkunden (Title Deed) auf den Namen des Käufers ausgestellt. Herzlichen Glückwunsch, Sie sind nun offiziell Immobilieneigentümer in Dubai!
Kosten und Gebühren im Überblick
Dubai ist bekannt für seine relativ niedrigen Kaufnebenkosten im internationalen Vergleich. Dennoch sollten Sie folgende Posten in Ihrer Kalkulation berücksichtigen:
| Gebühr | Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| DLD Transfer Fee | 4 % des Kaufpreises | Die wichtigste Gebühr, wird an das Dubai Land Department entrichtet. |
| Registration Fees | ca. 4.200 AED | Verwaltungsgebühren für die Eintragung ins Grundbuch. |
| Maklerprovision | 2 % des Kaufpreises (+ 5 % MwSt.) | Standardprovision für den Immobilienmakler. |
| NOC Fee | 500 - 5.000 AED | Gebühr für die Ausstellung des No Objection Certificate durch den Bauträger. |
| Mortgage Registration Fee | 0,25 % der Darlehenssumme | Fällt nur an, wenn der Kauf über eine Hypothek finanziert wird. |
Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer
Auch als Nicht-Resident haben Sie die Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung in Dubai zu erhalten. Viele lokale und internationale Banken bieten Hypotheken für Ausländer an. In der Regel können Sie bis zu 50-75 % des Immobilienwertes finanzieren, abhängig von Ihrer Bonität und der jeweiligen Bank. Die Zinssätze sind wettbewerbsfähig und die Laufzeiten können bis zu 25 Jahre betragen. Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Suche nach der passenden Finanzierungslösung und stellen den Kontakt zu erfahrenen Hypothekenberatern her.
Fazit: Ein sicherer und lohnender Weg
Der Kauf einer Immobilie in Dubai ist für Ausländer ein transparenter, sicherer und äußerst lohnender Prozess. Die klaren gesetzlichen Regelungen, die professionelle Abwicklung durch das Dubai Land Department und die vergleichsweise niedrigen Nebenkosten machen den Einstieg attraktiv. Mit der richtigen Vorbereitung und einem erfahrenen Partner an Ihrer Seite steht Ihrem Traum vom Eigenheim oder einem profitablen Investment in einer der aufregendsten Städte der Welt nichts mehr im Wege.
Haben Sie weitere Fragen oder möchten Sie Ihre Immobilienreise in Dubai starten? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Das Team von Ostermair & Partner freut sich darauf, Sie mit deutscher Gründlichkeit und exzellentem Markt-Know-how zu begleiten.